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史上最全!澳洲房产贷款相关问题详解

发布时间:2014-08-22  点击:

摘要: 如今在澳洲置业买房者有很多,在买房之前,首先需要了解澳洲房产贷款的详细流程,以免到时因为自己的不了解,来影响到购房进度。1 在澳洲

澳洲房产贷款相关问题详解

如今在澳洲置业买房者有很多,在买房之前,首先需要了解澳洲房产贷款的详细流程,以免到时因为自己的不了解,来影响到购房进度。

1. 在澳洲可以贷款吗?贷款有什么优势?
        建议即使资金充足,多购置,根据自身情况,可多按揭,享受澳洲房价稳定增值的收益。澳洲大多银行给与境外人士7成以上最多至30年的贷款。贷的越多,优惠 也越多。因为澳洲的投资定律是用银行的钱来赚自己的钱,尤其是澳洲的税收较高,通过各种贷款和融资办法可以相对规避很多税收,而一旦银行贷款全部还清,在 剩下的净收入里要缴付的税收最高可达47%,非常不划算。
 
2. 澳洲房产贷款年限?
        可以做30年贷款,不过没有必要。建议20-25年,各人都要计算出一个自己能负担的最大月还款金额,然后倒推出贷款期限。

3. 贷款的流程是什么?
        预评估---选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——签订合同

4. 澳洲贷款种类?
        目前澳洲市场上有上百种不同的房屋贷款产品。每种都有不同的费用,特点和利率。了解每种产品的优缺点,可以帮助作出适合自己财务状况的选择。 
        1) Standard variable rate loans 标准浮息贷款 
        这应该是澳洲最常见的贷款品种。贷款利率在贷款期内会上下浮动。 
        2) Easy start loans 
        这种产品通常在前6到12个月内享受比较低的一个利率。这段时间叫做“蜜月期”(Honeymoon Period)。蜜月期之后,利率回复到标准浮息贷款的水平,还款额增加。在借款期第一年有大笔开支的借款人可以考虑此种产品。但是,你一定要保证自己在 “蜜月期”之后有充足的还款能力支付增加的还款额。 
        3) Fixed rates loans 定息贷款 
        顾名思义,这种产品的利率在双方同意的时期内固定不变。优点:借款人在此期间内可以自由设定自己的财务计划,不必担心利率上调引起还款额的增加。缺点:放弃如果利率下调带来的好处;缺乏灵活性;通常提前还清贷款要支付罚金。 
        4) Mortgage offset loans 抵消贷款 
        这种产品会将你的一个存款账户(saving account )和贷款账户相联接。存款账户的利息直接用来抵消部分贷款利息。这样,你就得不到存款利息,但是可以支付较少的贷款利息。你可以选择从100%到部分比例的抵消账户。 
        5) Line of credit 
        Line of credit可以让你充分利用信用卡的免息期(interest free period)来降低贷款利息。方法如下:你用信用卡支付大部分日常开支,将决大部分的工资收入留在贷款账户内直到信用卡需要还款。这样你就可以在免息期 内降低贷款账户内的借款余额(balance of the home loan),达到降低贷款利息的目的。 
        6) Low-doc loans 
        Low-doc loans非常适合职业投资者,Self-employed等没有稳定收入来源的借款人。 
        7) 先还利息,再还本金
        前5年只还利息,5年后须重新评估合同 。并半年后如果您手头宽裕,可以提前还贷,一年后可提前还清贷款。

5. 海外客户按揭材料清单?
        1)  姓名
        2) 出生日期
        3) 孩子姓名
        4) 目前居住地址
        5) 邮件地址
        6) 家庭电话
        7) 工作电话
        8) 手机
        9) 100 point ID - 护照+中国驾照+中国驾照英文翻译(NAATI) 
        10) 个人财产状况
        11) 房产
        12)  车
        13) 银行账户,号码,以及余额
        14) 银行的对账单 2张收入证明(可以用澳洲有翻译资格的翻译员翻译(NAATI),也可以用国内的公证) 
        15) 雇主信,须用带有公司抬头的信纸(包含公司名称,地址,电话,邮件等资料的信纸),信的内容包括:工作是全职(full time),进入公司时间(starting date),职位(position),年收入(yearly salary),月毛收入和净收入(gorss and net monthly income)。信件要由总经理或总监签字(GM or the Director),同时加盖公司的公章。 公司必须在Google或百度可以搜索到,并且要与信纸所包含信息一致。 
        16) 工资单 - 银行将在签订购房合同后索取最新的2张工资单,证明在购房时仍有收入。 
        17) 如果产权为夫妻双方共同拥有,需要增加配偶护照、中国驾照、中国驾照英文翻译(NAATI),以及配偶收入证明。
        18) 所有其他财产说明购房合同(双方签字)
        19) 10% 首付款的凭证

6. 何时进入贷款程序?
        在澳大利亚,当看好房子之后,一般是先付1-2万元RMB的留房诚意金,您还有一段时间完成自己的贷款程序,然后交钱入住。
        值得注意的是:如您的资信条件无法贷出您希望的额度,因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等,房屋所有者有权不退还您的押金,而将该房卖给别人。
        贷款所需时间一般为六周,包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构,让他们根据您的资信情况帮您做一个“预 审”,告诉您可以贷出多少钱,多长时间内能贷出,这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介,从他们那里您也许就同一块 澳洲房产得到更优惠的价格。而在国内一般您购买房产的中介机构会帮您全程服务贷款服务。

7. 如何选择最适合的贷款?
第一步:自测还贷能力
  无论你是首次买自住房还是投资者,或者是升级换房,一但你决定要买房子,首先要了解自已的财务能力。最好还是自已先自测一下,利用网上提供的还贷计算器,算一下自已的还贷能力。
第二步:选择产品功能
现在你开始搜索适合于你的贷款产品。关键点是:你到底想从贷款里得到什么样的功能?或者换句话来说,你要这个产品怎样为你服务。

8. 澳洲的贷款机构如何选择? 
        在中国,房屋贷款一般是由银行放出。澳大利亚金融市场则有很大不同,除了银行之外,澳大利亚还有很多其它的金融组织,也就是 non-bank lender,具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行,也不是储蓄,而是通过基金,信托等手段募集资金、如养老金等。
        澳洲房产贷款额度通常可申请7成(根据贷款人条件和年龄)
        华人客户往往更希望选择银行 , 而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪 对于贷款人来说 ,更多的应该注意产品而不是机构 。 关键在于哪个金融产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标,衡量一家金融组织稳定与否的标准,最好的办法还是查看一下该金融组 织的信用评级比较可靠,有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。

9. 选择澳币贷款还是其他货币贷款?
        现在澳洲置业不仅可以在中国进行,即便是澳洲贷款也可以在中国申请。一些大的澳洲银行已经进入中国,可以直接申请贷款。甚至可以申请其他币种的贷款,譬如港币,美金,或者日元等,从而能从币种的汇率变化中获得更多的优惠。
        但是除非客户在外汇买卖上经验十分丰富,否则尽量选取澳币贷款。因为只有在澳洲的银行做的澳币贷款,才能享受澳洲的退税政策。所以除非常专业的算出外币贷 款所带来的收益远远大于澳洲贷款退税所带来的收益,那么宁肯选择澳币贷款,虽然利率上比其他币高,但是还是相对划算的。尤其是对于商业移民客户,不仅可以 享受退税政策。更大的利益在于你已经在澳洲建立了信用体系,这样为你以后892签证的申请和拿到澳洲身份后利用房产抵押申请各类贷款都会有巨大的帮助。
        另外,在澳洲贷款可以选择只还息不还本的方式。这样等资金充裕时可以一次注入本金换掉,银行也不会另外收取费用。或者等房产升值后卖掉再支付本金,赚取更多的投资回报。

10. 申请住房贷款抵押房产价值如何决定?
        申请贷款银行会聘用第三方估价师对抵押房产进行估价,而估价师一般会根据周边房产情况以及房产本身地段和质量做出判断。



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