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澳洲房产 买别墅还是买公寓?

发布时间:2015-01-05  点击:

摘要:许多首次投资澳洲房产的客户都会问到同样的问题——澳洲买房,究竟是公寓好还是别墅好?从澳洲房屋增值的角度来看,无论你买公寓还是买别墅都是升值的,只是升值幅度的差别。根据2013年8月份的澳洲房产数据统计,在过去的5年里,澳洲公寓每年的涨幅...

澳洲房产别墅和公寓

许多首次投资澳洲房产的客户都会问到同样的问题——澳洲买房,究竟是公寓好还是别墅好?

从澳洲房屋增值的角度来看,无论你买公寓还是买别墅都是升值的,只是升值幅度的差别。

根据2013年8月份的澳洲房产数据统计,在过去的5年里,澳洲公寓每年的涨幅高出别墅1.1%。澳洲房产研究机构RP Data的数据显示,过去5年大城市公寓房的价格平均每年增长2.9%,而别墅的涨幅只有每年1.8%。

从澳洲银行贷款对比澳洲别墅和公寓

在澳洲买房贷款,如果是现房,买公寓房,银行对于贷款的政策相对较严,首付必须三成;如果是买别墅,银行贷款会相对宽松,因为有土地在那里,降低了放贷的风险,所以最低首付可能只两成。但如果是买澳洲楼花(期房)的话,无论是别墅还是公寓,首付都只需要10%,贷款额度通常可以达到8成,并无区别,因此买别墅和买公寓都一样,只不过由于别墅的总价值较高,10%的首付款自然也会高些。

接下来通过对比希望能够对澳洲房产投资者有所启发,目前国内一线城市——上海、北京、广州等地的房屋均价已经超过澳洲。自从今年5月份到现在,澳币汇率一直处于调整状态,因此在合适的时机投资,投入的人民币成本更低。

澳洲房产主要分为2方面,卫星城别墅和市中心公寓,这两类都是被绝大多数中产阶级所能接受的。像豪宅就要归于收藏品、奢侈品行列,与大众阶级的消费水平已经脱节。

卫星城别墅和市中心公寓在某种程度上来讲其实都是升值的,只不过在升值速度和升值空间上存在一定的差别。公寓一般距离市中心较近,医疗、商业、购物、休闲等配套设施齐全,生活上比较方便,澳洲很多单身、新婚、时尚白领租客也喜欢市中心公寓。澳洲房产投资者若选择市中心公寓尽管需要缴纳一定的物业费(Body cooperate),但可以享受到公寓内免费的用泳池、健身设施等,生活水平很高。但是澳洲公寓大部分属于楼花销售,新开盘的项目要等到签合同2年,甚至更多的时间来等待交房,时间跨度大,短期很难享受到租金回报;如果选择近期交房的楼花,一般属于项目的尾盘销售,户型和价位可选余地很小,而且还会面临缴纳更多印花税的可能。

而卫星城别墅的位置离市区稍远,大都在10-30公里。所在区域属于发展阶段,有相应的配套设施,比如:购物中心、公交车站、地铁站、医院等。户型大部分为3-4房,更适合以家庭为单位的租客入住。别墅租金回报虽不如公寓租金高,但别墅一般没有物业费,这样便会省下大约一个点(1%)的开销。由于租客大部分以家庭为单位,别墅更换租客的频率要远小于公寓,毕竟家庭的稳定性更高。所以想要稳定升值,空置期短,别墅项目是可以作为首要选择的。澳洲别墅的土地面积大,生活空间也就相对大一些。但需要注意的是:并不是土地面积越大,价值越高,增值潜力就大。这是国人的一个误区,喜欢买大。如果选错了地段,别墅10年不升值的情况就会出现。因此,选择适合自己的项目,一定要咨询专业的投资顾问。

首次投资澳洲房产,并打算长期持有的投资者建议就是选择增值幅度可观,土地价值占房屋价值较大而且符合资本增值元素的八大要素的别墅类产品。别墅和公寓相比,别墅是独立地契的,贵就是贵在那块土地上,升值潜力也体现在土地上,而公寓是没有自有土地的,都属于共享地契,这便是区别。旧的独栋别墅得到政府的批准, 根据土地的大小, 可以盖2-3 套联排别墅townhouse。别墅 首付比例只要30%,其余70%在澳洲银行贷款,实现以租养贷。不用每年向里面再次贴钱。如果资历较好,甚至可以贷到更多。

从物业管理费用对比澳洲别墅和公寓

在澳大利亚悉尼购买一套2房公寓,每年需缴纳约3000多澳元的物业管理费,但可以享受公寓内免费的泳池及其他健身设施;如果买的是花园别墅,虽无须缴纳物业管理费,但每家每户的业主有责任管理好自家的花园,需要定期除草,修葺围栏,或是请专业人士,或是自己亲自亲为。如此比较,其实花费也差不多,各有利弊。从租金回报率来看澳洲买公寓胜别墅澳洲的公寓投资胜于别墅,在澳洲大城市,公寓的租金回报率是4.2%,而别墅为4.2%。

当然,这是由于悉尼和墨尔本两大城市别墅和公寓的表现不尽相同。在悉尼,公寓的表现明显好于别墅。过去5年悉尼别墅每年的平均涨幅为2.7%,而公寓为3.6%。但是目前墨尔本的公寓过剩,差距变得更小。墨尔本别墅的年平均涨幅是3.3%,而公寓为3.9%。从澳洲房屋本身价值上来看别墅胜公寓在澳大利亚房产投资市场上,有这样的一句话,西南区胜过东南区,别墅比公寓更值得购买。

在国外买房,买别墅胜过买公寓,这是因为土地比建筑物本身置业。土地成本占了60%,建筑物本身的价值只占40%.土地的升值会比建筑物升值快,别墅项目占地多,所以升值空间更大。

总之,澳洲房产投资不断升温,在了解当地政策的基础上进行投资是获取稳健收益的根本。澳洲置业别墅还是公寓,在选择的时候都应该是从自身需求出发,在考虑自己喜好的同时,也需要考虑澳洲房产市场的需求和走向。如果您打算进行财产置换,规避持有单一货币风险,抵御全球通货膨胀,或者为孩子将来出国留学早作准备。

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