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澳洲物业管理费的相关常识

发布时间:2014-09-16  点击:

摘要: 澳洲凡是strata title的物业均收管理费。这类物业一般包括Townhouse,villa,unit,apartment等。澳洲物业管理费一般又由管理费用和special

       澳洲凡是strata title的物业均收管理费。这类物业一般包括Townhouse,villa,unit,apartment等。澳洲物业管理费一般又由管理费用和special levy组成。管理费用指日复一日管理的公司收费加上公共开支。而special levy 则比较关键,这部分的主要是用于物业未来可能发生的费用,如果这部分收费过高那物业存在较大的问题,这一般在物业的管理报告中会体现出来。买房时,如果认为澳洲物业管理费过高一定在签合同前让律师仔细看看这份报告中收费的原因,例如CITY中有几幢物业每季收费可高达2000以上,这类物业的租金依然不错而2房售价却连500K都不过,就是因为存在的隐患是难以修复的。

       在澳洲一般物业在7年内房屋结构问题是有保险的,因此新的物业中这方面的问题不大,但过了7年的物业一旦有问题,费用由所有的业主分摊。special levy的积累组成的基金又称sinking fund,这部分基金当然是越多越好。前人种树后人乘凉,如果太少甚至出现负数,而收费又很高那情况就不妙了。

       所以不少人寻找物业时唯低管理费是问,这当然是减少支出的一个手段,有不少物业推销者也往往标榜自己物业的低管理费。但有时这又有以偏盖全的可能。尤其是在把物业做为投资时,我们只关心应该是投入与产出之间的关系,也就是投入了﹩1,如果有﹩1.5收入没有不做的理由,有时有﹩1.2收入也算合理,如果低于﹩1以下只有白痴才做。

       当物业管理费高时,我们就会注意租金收入是否有上述效应力了。有泳池与健身房等设施越俱全,管理费也越高,但租金也会随之增加。如果有这些设施的管理费比没有的高出﹩600元一季度,而租金可多出﹩80一周,乘以13周(一季度),那么这管理费付的就值。更何况同样一套房,愿意多出﹩80-90一周的租金的租客一定是比较受欢迎的,他们对物业的保护程度肯定比满街找便宜的租客好很多。选择不同物业也就是选择不同租客和租金回报。在15-20年前,有这些设施的物业被冠以星级宾馆住宅,今天则比较普遍了,这说明住宅的结构变化的趋势,今后将会更普遍,因此这类设施的物业在未来出售时也会容易些,就象现在我们买房时二房只有一个厕所已不受欢迎一样,更别提旧木窗的UNIT了。

       当然选择设施齐全的物业也得看地区,选在Blacktown, Auburn那肯定没戏,那里有多少这种愿出高租金的租客。但在北区,东区甚至部分南区没有这样的设施就意味着在好区里找烂租客了。怎么看待管理费首先是会看,再则是会算,投资就是要计算出结果。

       不知从何时起在不少讲座中纷纷攻击高管理费的物业,大声宣布自己为民所想,推出的都是低管理费的物业,充分利用了一般人怕多付钱的心态。其实一般低管理费的物业是一些物业群较小、地区偏远或则发展商为了最大限度利用空间来建造更多可销售的住宅牟利,这类建筑商通常规模较小,较容易取得独家代理权。

       正如我以前所说,并非一定要选择那类物业或者更准确地说并非一类物业适合所有的人,原本青菜萝卜各有所好,唯以一种选择攻击别人的物业时,这不由得不使人警惕了,我在此无偏袒哪一种物业,因为我乐意销售任何一种物业。

       但当买主选择时则要权衡利弊了。首先为什么不少讲座推销的都是独家代理的楼盘,因为大型发展商不会让某一家在一个特定社区的代理来独家代理,来限制自己的市场范围。而只有那些中小型楼盘才会有可能,这使得这类推销者们只能选择这类楼盘,更何况其中价格因素或许还有更大的“商讨”空间,而这一“空间”形成推销者的额外利益,过去已因此造成不少投资者们损失惨重,近来落成的楼盘中又可能将出现这一现象。

       低管理费的确是不错的,但低管理费如果是构成吸引人的卖点时,那是否应该用简单的数学来计算投入与产出之间的关系和要什么样的物业,选择什么样的租客和租金,和物业未来的市场了,这在前文讲了。

       更何况说所谓低管理费有可能是暂时的,不少发展商在推销楼盘期间的管理费与一年,二年后的管理费由着巨大的差异,因为一旦物业全部售出之后,管理费是由管理公司来制定的。而发展商会把物业管理当生意卖给管理公司,管理公司要确保自己的利润。了解一个合理的管理费应该参照周围相同规模物业的管理费的支出,至少这是一个市场价吧。

       物业费较高的物业,除了不正常的因素(见前文),往往是由于实施较齐全所造成,这类物业一般都由大型开发商建在大型项目中,而且都是在些不错的区域内。这类物业大多由众多代理在出售(这网上也可以看见了 )。极少有人会为了这类物业做讲座,怕到时为她人做嫁衣。这类物业如果做为投资来讲,其折旧扣税部分较为可观,当然澳洲物业管理费也可以扣税,投资有时不错。但用做自住时,从经济角度来看,买家是否使用这些实施,否则的确付了些不该付的钱了。

       无论推销者怎么鼓吹自己的楼盘,买方则该有自己一定的主见,如果有人一面倒只说自己楼盘的好, 而不能客观公正的给出不同的分析,至少这样的推销诀不算专业。买房找专业,而专业标准至少是公正,再是知识面。



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