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投资墨尔本市中心公寓需谨慎

发布时间:2014-09-25  点击:

摘要: 墨尔本市中心其所购买的公寓在2015年的租金价格会是多少?墨尔本市中心的空置率是不是像很多中介公司所描述的那样低呢? 为了更好的了解

墨尔本公寓

       墨尔本市中心其所购买的公寓在2015年的租金价格会是多少?墨尔本市中心的空置率是不是像很多中介公司所描述的那样低呢?

       为了更好的了解租金回报率和空置率与市中心位置无关,下面以2013年3月24日澳洲权威报纸的公寓市场报道信息与所有国内房地产投资者进行分析和探讨。

       2010 年到2014年间在South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray及Abbotsford五区建成的公寓数量是前十年总数的两倍。分析公司 Charter Keck Cramer指出,墨尔本市区到下年底竣工的公寓大概有25,500套,是上一次公寓市场高峰即2005年竣工数量的4倍。这个数字还不包含多个由规划部 长Matthew Guy在过去28个月内批准的20座超高层住宅以及在最新规划的近城区Montague中的17栋大楼。大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格并可能造成 近城区公寓房空置率蹿升,导致业主回报远不如理想,这种情况已经出现在租赁物业的高端市场。

       为应对供过于求的情况,一些中介已对租赁物业进行“重载”—取消在市场上长时间无人问津的物业广告,再将其作为新入市的物业以更低的价格招租。另外也有中介提供免去首月租金的优惠争取签订租约。

       Fairfax 属下的澳大利亚物业监察(Australian Property Monitors)报告指出,到十二月份墨尔本公寓租金中位价格固定在$350/周就要两年了,是有记录以来租金消停不涨最长的一段时间。有些地产中介透 露由于放租的公寓骤升迫使很多业主要降租10%甚至更多。地产中介Biggin Scott的总裁Chris O’Shaughnessy说:“有一套租金一直在$430的物业空置4周以后只能以$380出租。一室和两室的公寓房空置4或6周的情况以前是从没见过 的。”他还补充“有些业主认为房租并非一味看涨是近乎不可能理解的。”

       要消化大量的新增公寓,预估未来两年抵达墨尔本的人超过三分之一将选择居住在公寓。CKC的分析师Robert Papaleo说“为了吸收这些公寓房,短期内新增住户或固有墨尔本人口在住宅选择上将出现明显的转变。”供过于求有时也在中心商务区及南岸区 (Southbank)造成问题,但还是首次延伸到近城区。(通常发生在墨尔本CBD房产)在同一楼盘数十甚至数百个公寓房竣工同时投入市场时,争取租户的情 况尤为激烈。

       从 目前的情况来看,中国目前所进行的是城市化进程,而很多发达经济体所进行的是卫星城及区 域中心的发展规划,来规避环境污染,交通拥堵,合理公共资源配置等所谓的城市病;特别是像澳洲这样的一个土地辽阔,而人口却高度集中的国家,因此从80年 代澳洲就实施卫星城及区域中心的发展历程,而市中心早就不是澳洲中产阶级希望生活的地方了,而仅仅是商业的活动中心。如果从统计局调出悉尼CBD,墨尔本 CBD的澳洲注册人口的数据来看,会让很多人大吃一惊。住在悉尼CBD的澳洲人只有21,399人,占悉尼人口的0.4%,其中只有16%是澳洲本地出 生;住墨尔本CBD的澳洲人只有14,537,占墨尔本人口的0.35%,其中只有23.3%是澳洲本地出生;而大多数在CBD穿梭的都是学生,旅游者, 短期工作者等人群,而澳洲本地人在结束一天的工作后都回到郊区或者周边的卫星城的家里了,有谁会生活在缺乏生活氛围和气息的市中心呢?因此,中国投资者需 谨慎选择墨尔本市中心的公寓项目。

       从 以上的真实市场数据和专业人士的反馈来看,未来市中心及周边5公里的近城区都可能遭遇公寓的供给过剩的问题,而国内投资者并不了解:30年前的墨尔本就已 经开始我们中国刚刚开始的城镇化(Satelite Town Centre),并取得了巨大的成功,99.5%的澳洲本地人根本没有生活在市中心(墨尔本CBD, postcode 3000),而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。所以,再次提醒那些急于入市的国内房产投资者们,在选择项目的时候,请不要用 国内短期形成的购房经验套用已经经历过100年地产商业化的澳洲成熟的房地产市场,否则,投资的最终结果是:白白为地产商、地方政府贡献了GDP,而自身 的财富却没有获得应得的增长和收益。


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