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投资澳洲房产 选择公寓和别墅的区别

发布时间:2014-09-25  点击:

摘要:  随着国人投资海外房地产热情愈演愈烈的驱动下,吸引了众多国外房地产中介公司、地产商等蜂拥而入、期许分得中国富人投资海外的一杯羹;

  随着国人投资海外房地产热情愈演愈烈的驱动下,吸引了众多国外房地产中介公司、地产商等蜂拥而入、期许分得中国富人投资海外的一杯羹;不管是今年四月北京国贸房产会,还是五月上海、六月广州举办的海外房地产博览会,有超过50多家的海外地产商积极参与,主要来自于澳大利亚、美国、英国、新加坡、塞浦路斯、西班牙等国;面对如此之多国家眼花缭乱的各类房产的宣传(包括:学生公寓、高档公寓、高层公寓、CBD公寓、联排别墅、独栋别墅等诸多选择),国内的房产投资者也好,留学生家长和移民家庭也罢,该如何对这些不同类别的房产进行有价值的投资筛选呢?特别是针对很多地产商(新加坡和澳洲居多)抛出低首付(购买期房或者楼花公寓首付10%)、交房周期长(通常2—3年完工) 的诱惑下,投资者们该如何抉择呢?

澳洲房产投资

初次投资澳洲房产如何选择

  许多初次投资澳洲房产的客户都会问到我同样的问题——澳洲买房,究竟是公寓好还是别墅好?接下来通过对比希望能够对澳洲房产投资者有所启发,目前国内一线城市——上海、北京、广州等地的房屋均价已经超过澳洲。自从今年5月份到现在,澳币汇率一直处于调整状态,因此在合适的时机投资,投入的人民币成本更低。

  澳洲房产主要分为2方面,卫星城别墅和市中心公寓,这两类都是被绝大多数中产阶级所能接受的。像豪宅就要归于收藏品、奢侈品行列,与大众阶级的消费水平已经脱节。

  卫星城别墅和市中心公寓在某种程度上来讲都是升值的,只不过在升值速度和升值空间上存在差别。澳洲房产投资市场对别墅的需求量虽然是在逐步的上升的,但是主流市场依旧是公寓。公寓一般距离市中心较近,医疗、商业、购物、休闲等配套设施齐全,生活上比较方便,澳洲很多租客也喜欢市中心公寓。澳洲房产投资者选择市中心公寓尽管需要缴纳一定的物业费,但可以享受到公寓内免费的用泳池、健身设施等,生活水平很高。

  而卫星城别墅的位置离市区稍远,大都在10-30公里。租金回报率不如公寓租金回报高,前期投资成本较大,别墅庭院日常维护保养需要有人打理,虽然是永久产权的私人物业,但是在澳洲非常注重环保和清洁,草坪、花园损坏是非常不受欢迎的,别墅土地面积大,生活空间也就相对大一些。但需要注意的是:并不是土地面积越大,价值越高,增值潜力就大。这是国人的一个误区,喜欢买大。选错了地段,别墅10年不升值的情况就会出现。

  因此我们给首次投资澳洲房产,并且预算不是很充足的投资者的建议就是可以先买生活便利,靠近市区,购物中心,地铁车站,公交车站,名校的公寓项目投资。最好是期房,首付比例只要10%,由律师信托账户监管直到交房,交房之前开发商不得动用10%首付款,交房时才做贷款,比例可达70%-80%,基本上可以做到以租养房,不需要更多投入。

澳洲公寓与别墅的显著区别

  购买同价钱的物业:公寓租金回报较高,折旧退税较高,适合短期投资,可以不要选择全额付款,房子出租完全可以用于银行还利息,这样对于你自己风险也没有那么大;别墅持有成本较低,有地,私有制,升值潜力较好,适合长期投资。

  如果从投资的角度来说,更多考虑的是性价比。租金,退税,增值,人群收入比,二手房市场,都要涉及。就退税来说,新房的前三年最好,一般都会持有5年,再卖掉。那地段好的新公寓或者楼花绝对是不错的选择,投资房产讲究的是地段,也就是我们说的区,其次才是开发商,楼盘,最后才是户型。

  投资别墅优势就是有地,但涨势与跌幅都是很大的,投资的资本相对会比较大,而且现在60几万基本上买不到新别墅。虽说现在二手的house虽然不用交物业费,但如果维修的话,费用也是不可小觑的。

  经常性开支成本。同国内公寓一样,澳大利亚的公寓都须支付物业管理费。而且服务设施越齐全,公共设备越高级,物业管理费用越高。这也构成了一个比例不小的日常开支(每套公寓的管理费在2000澳元-8000澳元/年)。反过来,花园别墅只要是自己打理,不需要物业管理费这笔开支。

  贷款政策差异。公寓申请贷款相对难。一方面,澳洲的银行给予购买公寓房的贷款比例较小,以迫使投资者动用更多的现金;另一方面,如果遇到经济形势不好,银行会先收缩给予公寓的贷款。因为在他们看来,公寓的贷款风险远远大于花园别墅的贷款。而这些对公寓投资者都是不利因素。

  总结:澳洲的房产投资、自住、以房养学都很不错,而且融资性很好,其实投资什么类型的房产更好,关键在于什么类型的房产适合您自身的投资情况。

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