咨询热线

当前位置:鼎泰瑞雅 > 澳洲买房攻略 > 澳洲置业指南 > 正文

投资澳洲公寓期房和楼花的最大误区

发布时间:2014-09-25  点击:

摘要: 购买澳洲房产,获永久产权!XXX代理公司或者发展商亲临推介墨尔本市中心黄金地段的豪华公寓、低首付10%,免印花税,2016年完工,澳洲房产

    “购买澳洲房产,获永久产权!XXX代理公司或者发展商亲临推介墨尔本市中心黄金地段的豪华公寓、低首付10%,免印花税,2016年完工,澳洲房产7—10年翻一番,坐享升值!预约热线。。。”看到类似的宣传信息,您可能会怦然心动。但是,您是否了解海外房产投资环境,投资澳洲公寓又需要注意哪些问题?下面介绍一些在澳洲房产投资中常遇到的问题。

投资澳洲公寓期房和楼花的最大误区在哪里?

    误区一、您是不是认为2014年签署的2房墨尔本CBD高层公寓60万澳元的售价是2014年的价格呢?

    2014年签署的60万澳元期房合同根本不是2014年的价格,而是2016年公寓预计交付时期的价格。因此,张先生期望打时间差、用时间换得财富的初衷根本无法实现。怎么会是这样呢—为什么当年签署的期房公寓的合同价格却是未来几年之后的呢?如果是之后的价格,还怎么能够获得所谓的预期升值呢?如果您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话,这个谜底就再清楚不过了:通常高层公寓的预售期是12—18个月,合同允许的建造周期是60个月(5年),从允许销售期房(Development Approved)到开始施工的时间跨度约24个月,而此时此刻的建筑材料(水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等等)、大量建筑工人、设计工程师、电力供应及起重设备等等根本还没有采购和进驻施工场地呢,发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估,通常是物价指数(CPI)的两倍进行核算;而未来人工成本更需要进行精打细算(工会要求给工人加薪等),必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算(复合每年CPI的增长率);然后再加上市场营销成本、土地成本等等之后除以可销售的总面积,得到了最终的每平米价格;试问,把未来成本进行摊派的这个价格是2013年的还是2016年的呢?

    误区二、您是不是认为澳洲房价7-10年翻一倍(平均8%-10%的增长率)既然是过去的客观事实,因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益呢?

    澳洲房价7-10年翻一番的说法真实吗?这个数据来源在哪里?我把谜底在这里向各位朋友们分享:这个数据来源于澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data;它记录了悉尼从1960年的别墅中位价从$8,500/套直至2010年悉尼别墅中位价$635,000/套的历史数据计算得来的;7-10年澳洲房价翻倍的说法是基于悉尼中位价的别墅作为参照物的,而不是墨尔本或者悉尼公寓,更不是指期房公寓、新房公寓了。因此首付10%的期房购买,不是获得未来升值预期的保证,仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。

    误区三、您是不是认为墨尔本购买期房可以节省大量印花税、且可以添加匿名股东(Nominee)随时可以获利转让呢?

    维多利亚州地区(包括墨尔本)购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的政府印花税(Stamp Duty),仅对购买的土地价值计价征税;对于期房公寓而言,所缴纳印花税越少,就意味着购买的土地价值越低;特别提醒:对于永久产权的海外房地产而言,增长的永远是土地价值,而不是建筑物本身;墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中,即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人,但必须是原价转让和出售;因此,张先生期许通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想再次落空。

购买远期交割的期房(楼花)的优势

    1、节省印花税,能在印花税上省下一笔钱;如澳洲部分地区,如维多利亚州墨尔本地区,法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花,通常是在房产开工前就签订了合同,所以印花税只需按地皮价征收。换句话说,投资人所支付的楼花印花税越少,所拥有的土地价值越低;

    2、客户可以提前按照自己的喜好来选择楼层、户型等。因为在澳洲、新西兰、新加坡、中国香港等地很多公寓80%多为楼花销售,客户在开盘之际有更多的选择余地,等到现房或接近现房时期,可供选择的物业已经为数不多了。

    3、首付低,筹措资金更方便;买楼花签合同时,只需要交纳10%的定金,而余额要等到房子全部建成后才一并付清,或者是贷款支付余款。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款,因此缓解了资金筹措压力。

投资海外期房(楼花)的风险

    1、期房投资不适合海外人士:高层公寓类的期房,适合在投资国本地有高收入的人群,他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税;在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资(Negative Gearing);而海外投资人在没有登陆澳洲之前,子女没有就业之前,都还没有收入,因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税;而高折旧本身就意味着较高的税务损失;

    2、二次销售时间相对较长:不同于别墅类别,公寓房在二手交易市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分,公寓类产品仅占拍卖物业数量的20%左右);特别是小户型公寓最滞销,如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等;为什么和我们广大的购房及投资者想象的完全不一样呢?答案是:相对于经历了多个涨跌市场周期的海外成熟房地产市场而言,值得我们国人投资的物业恰恰是他们本地人可以当作“家”的产品;试问一下自己:没有生育限制的西方发达经济体家庭中,以澳洲家庭作为参照,平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢?



更多澳洲房产相关资讯,敬请关注鼎泰瑞雅官方网站,为您提供澳大利亚房产投资一站式服务 www.dtrealtyhub.com

二维码

鼎泰瑞雅服务热线
010-62569199

北京市海淀区知春路76号翠宫饭店二层东北侧

周一至周日 9:00 - 18:00

鼎泰瑞雅微信二维码