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在澳洲出租房屋须了解的法律知识

发布时间:2016-06-14  点击:

摘要:对于初到澳洲的朋友,如果不买房那么租房就是首要任务,在澳洲不论是业主出租还是租客找房子都要遵守一定的法律法规,房主和租户都有相应的责任。1.转约与分租(Assignment& Subletting)一般转约与分租都要取得业主的同意,租约内会注明租客使用物...

对于初到澳洲的朋友,如果不买房那么租房就是首要任务,在澳洲不论是业主出租还是租客找房子都要遵守一定的法律法规,房主和租户都有相应的责任。

1.转约与分租(Assignment& Subletting)

一般转约与分租都要取得业主的同意,租约内会注明租客使用物业的用途,例如办公室或旅行社,如果转约与分租后会改变其用途,业主是有权拒绝的。

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若 得到业主批准转约,新租客负责所有租约内的责任,但旧租客在新租客没法履行他的责任时有责任赔偿业主。业主同意转约之后,租客亦要得到该物业的抵押人的同 意,这一点对租客很重要。因为若没有抵押人的同意,如果业主一旦有经济困难不能还钱给抵押人,抵押人有权收楼,这样等于租客的合约终止。所以抵押人的批准 是十分重要的。

租约内,业主不得无故拒绝。无故拒绝在法院上已经作过多次的解释,但基本上是要看实际的情况才可以审理。

2.续约权 (Option)

续约权是租客的权利。一般租约是确定第一期,然后租客可终止租约,或继续租下去。这种权利的使用一般有如下的条件。

首先租客需要在当前的租约满期之前,先通知业主需要的意图。一般都有时间限制,不能太早或太迟。其次就是不能经常损毁租约,虽然每次最后都作了补偿,业主在此情况下可不续约。

3.房产拥有者和租客责任

住宅楼宇法例维省在一九九七年修改了这条法例,在很多方面都有改变。较独特的是:租务按金实施中央管理法。一直以来由业主管理的按金现都要交往"住宅租务按金局" (Residential Tenancies Bond Authority)。

如果你现在是租住或者是把你自置的物业租出去作住宅用,这条住宅楼宇法例会对你有所影响。

4.下面先谈及几个经常碰到的问题:

(1)按金

如 果周租金是低于三百五十,按金则不可多于一个月的租金。另外要是已有按金的话,业主就不能再要求担保人。租客在交按金给业主或其他的经纪人时,双方都要签 署一份按金投管表格(Bond Lodgement Form),这份表格注明业主和租户、物业和租约的资料。业主收到按金在租约开始后的五天便需把按金和表格一同寄往"按金局"。

当局会在十四天内书面通知租户按金已在他的保管之内,除非租约中断或者期满不续约,按金一直会存放在按金局内,到租约终止。谁可以拿到按金?基本上有三种可能:

①业主同意租户完满履行租约的责任。换句话说,租金交足,楼已清洁,没有破损。这样业主和租户双方应填妥并签署一份按金提取表格(Bond Claim Form),然后寄往按金局等待退款。

②租户同意业主从按金中扣除一部分以作赔偿租金或修理费。和以上的情况一样,也祝贺租户。双方应填好一份按金提取表格寄往按金局。注意租户和业主的协定不能再租约结束前超过七天达成,因为按金局不会接受这么早便达成的协定。

③ 如果租户和业主就谁应得到按金或者其比例有不同意见的话,若业主要争取他认为应得的,他要在租约结束十四天内向租务法庭申请,租户也可以自行向法庭申请。 法庭接到申请后,会安排审讯日期时间,通知业主和租户出席。法庭聆听双方的理由后,会作适当的判决,之后还会把按金提取表格同法庭判决寄往按金局。

(2)业主维修责任

住宅楼宇法律规定:业主在租约期内应保持楼宇维修妥当,除了是租户本身破坏以外,一切屋内外的维修都是业主负责。此责任与商业楼宇租约有莫大分别。

一般商业租户都是自己负责屋内的修理。业主只管结构上的问题。RTA法例规定,业主是提供合理的安全设施,并且修理好楼宇内的设施。

RTA法例把修理责任分为两类:一为紧急修理。在这种情况下,租户若因找不到或者来不及通知业主,有权自行去找人修理,然后再找业主偿还修理费,但费用不能超过一千元,而业主应在十四天内付费给租户。

如 果租户不愿预先付修理费,或者费用超过一千元,租户就要向租务法庭申请紧急聆听。业主有责任在签租务时,给租户联络电话作为紧急修理之用。如果业主任用经 纪管理物业,则业主需明确授权与经纪修理费用的决定权,否则业主需要给租户联络电话作紧急修理联系之用。法例上紧急修理定义为:爆水喉、厕所堵塞、天花板 严重漏水、漏煤气、漏电等等,任何使楼宇不安全或不可靠的事项。

(3)业主检查物业的权力

在以下情况下,业主或其他代理是有权入屋检查的:

A 在租客要搬走的前十四天﹐业主有权带未来的租客看楼

B 业主要履行租约内的维修和责任,需要入屋进行

C 业主要给楼宇估价

D 业主要卖楼,需要给买家看楼

E 业主有权每六个月检查一次物业

5.如果租客不按时交租应如何处理

要是租客超过十四天都不交足房租,业主有权发出"搬出通告"。当然,租客有可能因短期的经济问题要求业主通融一下,尽快补交租金。这样,业主是有权接纳或拒绝的,但如果因此而到租务法庭

想把租客赶走,法庭接受业主令租客搬出的机会恐怕不高。但如果租客接到业主发出"搬出通知"在十四天内仍置之不理,法律是准许业主赶走这样的租客。

自动搬走的可能性会大些。但无论如何,业主无权自行赶走租客﹐只有员警才有权力这样做。

6.业主打算加租应需要怎样的手续

业主加租通知一定要在执行前九十天发给租客。

如租客没有定期合同的话,即所谓逐月 (Month byMonth) 交租,业主仍须提前九十天的通知,才可以实施新租金。如租客有定期合同,则视合同是否许可在租约期内调整。若不许可的话,九十天通知应在合约到期前发出。

7.在什么情况下可立刻逐走租客

如果租客和他的访客恶意损坏住宅,或者危害到邻居的安全,业主有权发出马上要他们搬走的通告,如果要使之有效力,业主可同时向租务法庭申请紧急收楼令,要求法庭立即聆听桉件,并马上给予收楼令。

 

 



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