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2014-2015澳洲房地产与新政策分析

发布时间:2014-09-15  点击:

摘要:近期,投资澳洲房产的中资企业和投资者日渐增加。那么,澳洲房地产市场目前状况究竟如何?专家透露,目前澳大利亚写字楼租户需求依然低迷,

      近期,投资澳洲房产的中资企业和投资者日渐增加。那么,澳洲房地产市场目前状况究竟如何?

      专家透露,目前澳大利亚写字楼租户需求依然低迷,同时主要市场的供应持续充足,导致空置率上升,市场奖励措施创历史纪录,预计1~3年内租金上涨幅度将下降。不过,悉尼和墨尔本的情况比较乐观,未来3~5年的租金有望止跌回升,布里斯班和珀斯在租金涨势方面仍然落后。

      在零售方面,由于零售商增加,零售销售总额在2014年前5个月增长了5.4%。但由于澳联邦预算趋紧,消费者信心下降,今年的销售总额并不特别亮眼,但相信2015年零售市场的租金将趋于上涨。

      谈到投资策略,专家的建议是,写字楼市场可以关注悉尼和墨尔本的甲级写字楼,但是物业必须有长期的租约,以避免供给上的风险;零售方面可关注城郊及社区的大宗货物批发等零售物业;工业方面可以考虑高端的现代物流设施。

      在投资风险方面,专家认为,赴澳投资需要了解每个区域市场及每个细分市场的发展周期;同时,澳大利亚的税收政策非常复杂,对于外来的投资者来说,熟悉税收相关知识非常重要;此外,投资者还需了解货币政策,并预防货币风险。

      专家同时表示,资产管理对机构投资者尤其重要,离岸资产管理并不容易,因此非常需要当地的专业人士负责资产管理;开发商如果没有当地资源,将很难控制开发风险。

      另一个需要注意的是,房地产是一个周期性的资产门类,价格总有下降的时候,就算你错过这次的投资机遇,未来总会有机会。重要的是投资者需要在进入市场之前做好充分准备。目前来看,核心位置的写字楼资产的价位有望回落。

      对于澳大利亚市场的吸引力,专家分析,对于个人投资者来说会有很多个人原因,比如为了分散风险及丰富投资组合、财产保值、家庭教育、提高生活水平及移民(护 照)等。对于机构投资者来说,澳大利亚是世界上透明度最高的市场之一;流动性很好;澳大利亚视中国为成长的代理变量,所以中国的成长会带动澳大利亚的经济 成长。此外,澳大利亚拥有成熟、完善的配套市场,与其它国家的主要城市相比,租金回报率较高,尤其在写字楼市场。

      目前,本地居民认为澳洲房地产的价格趋高,因此房地产市场备受关注。当地媒体提到飙升的价格是国际投资者造成的,尤其是中国的投资者。金纬对这种看法并不认同。

      不过,中国的开发商对于自己的项目要针对哪些人去售卖,需要特别小心。“在任何地方,房地产都应该主要满足当地人的需求。如果一个项目是专门针对中国投资者开发的,那么我认为风险会增加。一旦澳大利亚政府不允许通过置业来获得移民,那么对房地产的需求会大幅下降。”

      专家最后表示,当地人并不了解中国开发商,因此中国开发商需要把自己定位成“高品质并值得信赖的开发商”,这一点非常重要。想在澳大利亚长期发展,就应该注重品质和品牌形象。而且澳洲房地产是本地化行业,需要招募当地人来把业务真正落地。

以下为澳洲政府新政策

2015年移民政策计划

1.配置高达19万移民配额;

2.优先加快审核商业移民;

3.配置 68%移民配额给技术移民,达128550个位置,更多留学生可申请技术移民;

4.重新优先审理雇主担保和457工作签证;

5.家庭类移民为60885个,增4000个。

2014-2015财年预算案
 

税收

1.年入18万元以上者须缴纳2%的“临时预算修复税”(TemporaryBudget Repair Levy),四年可筹集50亿元。

2.38.1c/升的燃油税重新与通胀指数连动,每年自动上调两次,预计将在第一年使油价上涨2.5c-3c,四年可筹集24亿元。

3.从2015年7月起,公司税率减少1.5%至28.5%。
 

退休

1.退休年龄将提至70岁,1965年以后出生的人都得一直工作到70岁才能领取老年金;退休年龄将在2023年从65岁提至67岁,在2035年进一步提高至70岁。

2.不再为年收入少于3.7万元的低收入者提供养老公积金补助。
 

福利

1.收紧残障年金的申领资格,对受助者的审查频率可能高至每季度一次。残障年金给付将与通胀挂钩,而非与工资同步增长;禁止受助者出国超过四周。

2.恢复以工代赈(work-for-the-dole scheme);

3.收紧30岁以下者的失业救济金领取规定,主要措施包括高中毕业生须等待半年才能申领青年津贴(Youth Allowance),对脱离找工津贴和青年津贴救济一年或更长时间的年轻人发放现金奖励。25岁以下者禁止申领失业救济。

4.不再向福利金领取者支付每年2次的收入补助金(income support bonus)。

5.削减租金补助项目,砍掉最后一轮国家廉租房项目,未来十年节省12亿元。
 

家庭

1.保留家庭税收优惠B项,但将收入与财产评估的标准收紧至年收入不超过10万元。

2.政府将向3000家大企业征收1.5%的公司税,资助带薪育婴假计划;只有年收入不超过10万元的女性才能获得这项福利,26周的育婴假补贴最高为5万元。

3.废除学童补助(Schoolkids)。
 

就业

1.为提高老年人的就业水平,向僱佣50岁以上老年人的僱主发放1万元的现金奖励。

2.废除Tools for Your Trade政策,学徒工购买工具可享受的5500元免税补助将被取消;从7月1日起实施新的“技工援助贷款”(Trade Support Loan),提供上限2万元的无息贷款,开始偿还贷款的收入标准和要求与助学贷款相同。
 

企业

1.取消每年1.5亿元的本地乙醇生产补贴(每升38c)。取消补贴后,将本地生产乙醇的税赋削减20c/升,同时对进口乙醇征收38c/升的税赋。此举实施后可在四年内为预算节省6亿元-10亿元。

2.削减产业援助,对使用政府服务(如环保审批及Austrade援助)的企业收取更高费用。采矿及石油公司须为GeoScienceAustralia和安全监管部门的服务支付更高费用。

3.削减公司税1.5%,对3000家规模最大的企业加收1.5%的公司税以资助带薪育婴假计划。
 

卫生医疗

1.持Medicare看全科医生须自费7元;优惠卡持有人每年看病满10次之后可以免费。

2.推进全国残障保险项目(NDIS)。
 

教育

1.在未来4年延续前政府的Gonski资助模式,之后再采用新的模式;

2.在某种程度上放松对于大学学费的管制,允许高校收取更高的费用;

3.私立高校和TAFE也将获得政府的资助。
 

基础设施

1.承诺拿出100亿元搞基建,当中50亿用于鼓励各州私有化资产,另外50亿用于加速一系列重大工程的进度,受益工程包括墨尔本的East West

2.Link和雪梨的WestConnex高速路。联邦总共将在未来六年留出400亿元的道路建设资金,当中110亿元为新资金。
 

国 防

1.削减国防养老金项目,结束军人养老金和福利项目(MilitarySuperannuation and Benefits Scheme)。

2.裁减数百名国防部文官。

3.斥资124亿元加购58架F-35战斗机。

4.建立新的一战西部战线游客中心。
 

公共服务

1.联邦政府将裁削1.6万个工作岗位,逾70个政府部门将被合并、废除、私有化,其中包括RoyalAustralian Mint、HearingAustralia和数个仲裁庭。

2.澳洲税务局(ATO)将裁削3000个工作岗位。

3.New Australian Border Force将合并海关和移民部门。

4.联邦议员冻薪一年,预计可产生40亿元的收益。

5.彻底取消退休议员携家眷免费搭机的福利“终身黄金通行证”(GoldLife Pass)。
 

澳广

1.这间国有广播公司须接受2.25%的效率红利;

2.砍掉由澳广依据总值2.23亿元的十年合约运营的泛亚广播公司——澳洲国际电视台。

 

环境

在 未来3年向减排基金会(Emissions Reduction Fund)注资15.5亿元,该基金会是联盟党政府“直接行动”(DirectAction)气候变化政策的一部分;废除National Water Commission和Australian Renewable Energy Agency。

-今年赤字499亿,明年298亿,到2017-18年降到28亿。

-创立一个价值将达200亿的未来医疗基金

-未来10年医疗和医院拨款减少500亿

-花费116亿用于道路,铁路和港口的基建

-到2035年领取政府退休金的年龄提高到70岁;从2017年起福利金采用新的和通胀挂钩的方法

- 带薪产假以及公司税减少1.5%

- 对外援助减少奖金80亿

-福利领取,包括家庭税务补贴和失业补贴的资格线以及具体发放额冻结不变

- 挣18万以上的纳税人多交2%的赤字税

- 燃油附加税每年上涨2次

- 2016年起大学将可以自行设定学费

- 家庭最小的孩子到了6岁以后,家长即不能再领取FTBB

- 30岁以下申请失业救济者需有半年的等待期

- 25岁以下的失业者只能领取青年补贴,不能申请失业救济

- 35岁以下领取残疾人救济金但又有一定工作能力的人,将得到一个“参与计划”,帮助他们为福利金力所能及地工作,培训以及积攒工作经验等

- 政府将在未来三年,耗资8.204亿,帮助那些修读文凭以及副学士学位的学生

- 学生贷款每年交的利息将真实反映当时的通胀情况,最多可达每年6%

- 将提供更多的政府奖学金

- 2015年7月起,看家庭医生需要付款7元,每个处方的药品则需要多付5元

- 公立学校和医院的责任将推给州政府

- 国防投入更多开支,把2017-18年后的15亿的花费提前

- 到2016-17年,共有16500个公务员失去工作

- 对ABC和SBS的拨款减少4350万,终结澳大利亚广播公司下属的澳大利亚国际电视台(AustraliaNetwork)
 

预算案赢家

1 医疗研究- 200亿的未来医疗研究基金

2 中小型企业-减税1.5%, 不负担带薪产假的额外赋税

3 建筑公司- 价值110亿的基建投入

4 学校牧师- 5年拨款2.45亿

5 国防- 10年内开支上涨到国民生产总值的2%

6 妈妈们- 带薪产假最多可得5万

7 芭蕾舞演员- 100万用于芭蕾舞学生的住宿
 

预算案输家

1 病人 - 看病付7元

2 大学生-更高收费,学校自主收费

3 对外援助 - 5年砍79亿

4 高收入者- 超过18万收入者,缴纳2%的赤字税

5 公仆- 失去16500个职位

6 视频游戏玩家 - 取消澳大利亚互动游戏基金,节约1千万元

7 退休者- 领取养老机年龄从2035年起提高到70岁

8 家庭- 削减FTBB

9 失业年轻人 - 30岁以下者要有6个月的等候期

10 驾车者- 汽油更贵

11 土著 - 5年内砍掉5亿土著项目投资

12 市政厅 -4年砍掉10亿拨款

13 ABC和SBS - 削减4350万拨款,停止澳广下属的国际台

14 政客,高级公务员 - 一年冻薪,前议员的旅行金卡将最终废除

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