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澳洲房产投资的负扣税政策

发布时间:2014-09-26  点击:

摘要: 负扣税(negative gearing)是澳大利亚投资者生活的一部分。常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具,能让你少交几千元的税

       负扣税(negative gearing)是澳大利亚投资者生活的一部分。常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具,能让你少交几千元的税。在澳洲房产投资上,它也是一个经常被误解的概念之一。

究竟什么是负扣税?

       所谓的“gearing”,只不过是借钱(borrowing)的意思。当你借钱去投资的时候,无论投资收益是正、是负,还是零,你都是在“gearing”,也就是负债经营的意思。“negative gearing”当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益,所以事实上你是在赔钱。

       澳洲税务局每年都多发布一个着重审核的行业清单。但是一个长期不变的审核对象却一直是房产投资者。因为每年房产投资者,尤其是新买房的房产投资者经常会错误的申报他们的支出。每个财政年度,投资者向政府申报 4 百个亿的税务抵扣。在澳洲由于投资房可能带来的 “ 负扣税” ,买房投资因此变得格外有吸引力。那么什么是 “ 负扣税” 呢? 负扣税简单来说就是您租金低于您的贷款利息还有其他和投资房相关的支出,例如地税,管理费等等的费用。租金和所有支出的负值就是您的负扣税。负扣税是可以减低您其它的收入,从而减少您的交税额度。负扣税一般比较适合收入较高的朋友。

       在澳洲接近 1 千3 百万的人口拥有至少一套投资房,大约三分之二,差不多八十六万七千的有房租收入的投资房主向政府申报亏损。也有很多人积攒了很多年的亏损额最后在卖房的时候节省了很多的资产增值税。
对于拥有度假式房产的投资者,以为这些房产的季节性需求很大, 所以度假房的投资者可以抵扣所有的房产相关支出就算他们有段时间作为度假房住在里面只要能够证明该度假房一直在出租。但是所抵扣的支出要按照一年内的出租期间的比例来抵扣。值得一提的是,房产投资者一定要确定您们没有少抵扣合法的支出。很多投资者会忽略了房屋折旧的支出。

如果负扣税表示蚀损,为什么它是好的呢?

       没有人愿意在房产投资上蚀本,即使大部分房产都是负扣税(即是租金收入不足够偿还利息),但仍然享有资本增长的好处,以下例子将作详细说明。拥有房产还包括其他开销,但以下简化例子将集中于支付利息方面。

       假设你以440,000澳元购买一套房产,借贷金额为$400,000澳元,利率为7%,即是一年须付28,000澳元贷款利息。假设租金收入为每周430澳元,即是一年有22,360澳元的租金收入。根据以上例子,你须付28,000澳元利息,但租金收入只有22,360澳元,表示一年差额为5,640澳元,真是个坏消息。

       但好消息是,房产价值将会随时间提高,如果房产价值上升10%Œ即是增加了44,000澳元。一年后,你须支付5,640澳元利息,而房产价值增加了44,000澳元,表示你的资产比一年前多了38,360澳元。为了弄清楚现金流的状况,别忘了计算其他房产相关的开销及退税收入。如果资本增长比租金蚀损高,那么负扣税是可行的。

       一般民住房只要在一九八五年七月十八日之后建成都可以抵扣建筑折旧。在这时间建成的房子只要是进行了大规模的翻修,重建也可以有折旧的抵扣。另外,不管是新房还是旧房,地毯,空调,热水器等等的这些都可以用来做折旧抵扣。

       另外,税务局允许扣税的调整( PAYG Withholding Variation )与其您在年底拿到一个总的税收抵扣,您可以申请扣税调整,也就是在您每次发工资扣税的时候减少您所扣的税,拿到更多的工资。

如何最大限度地进行“负扣税”

       如果仅是为了避税而采用“负扣税”的话,在财务上并不是很划算的。其实所谓“负扣税/负债经营”首先应是一种投资策略,节税应该是次要目标。

       换言之,你采用所谓“负债经营”,是因为你需要更多的钱来买物业。“负债经营”让你可以只付极少的首期,甚至不付首期就买到物业,你不必用许多年的时间来攒钱买房。

       目前有的贷款机构已允许借款人贷106%的款,这样你连交印花税和律师费的钱都有了,可以迅速进入物业投资领域。

       用负扣税的办法进行投资有可能放大你的所得。假设你用$130,000的自有资金买了一份$150,000的物业,如果物业的价格涨10%,你可以有$15,000的收益。

       如果你用那$150,000做抵押,再借$600,000,并购买一份$750,000的物业,如果这份物业的价格同样上涨10%,你最初的$130,000的资金就能为你带来$75,000的收益。就算减去$30,000的成本,你还是有$45,000的净赚,而不是$15,000。

负扣税存在的风险

       不过,负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时,你的损失也可以成倍放大,而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道,你所投资的东西的价格可以涨,但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话,那你就可能遭受“灭顶之灾”。

       比如,你借款95%买了一份价格$400,000的物业,也就是说你一共借了$380,000,另外还有印花税等相关开销$16,000。如果你是在三年前于悉尼买下这份物业的,那么很可能这份物业已经跌价了,只値$350,000了。如果你欠银行$380,000,你的物业却只値$350,000,这就叫“负资产”。因此,如果你把这房子卖了,你不但将损失你最初付的$20,000的首期,也损失了买房时付的$16,000的各种费用。

       另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为,只要买了房子,就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话,这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。

       不过,目前澳洲房产的租房市场非常火爆,这种风险就已经小得多了。

       另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的,因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。




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