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澳洲房产中律师的作用

发布时间:2014-10-20  点击:

摘要:在澳洲,买卖房子要通过律师,虽然要花费一笔不算很小的费用(华人通常在700-1300澳币之间,鬼佬的通常是按照时间算,价格在1200-2500之间

在澳洲,买卖房子要通过律师,虽然要花费一笔不算很小的费用(华人通常在700-1300澳币之间,鬼佬的通常是按照时间算,价格在1200-2500之间不等),但是相比之下,因为律师的专业而使买方省下的钱,往往要比律师费本身高出许多。

为什么需要律师

在澳大利亚购买房屋,从法律本质上说,和在中国国内购买房屋没有区别,都是签署购房合同,遵循合同法,执行合同,买方付款,卖方提供房屋,房屋过户。但是由于两个国家的法律体系、律师体制、房屋登记制度,房屋销售传统和所有权根源的不同,在购买、销售房屋的过程中有着明显重大的不同。

澳大利亚早先是英国的殖民地,从英国继承了英国普通法系(CommonLaw)的传统。作为老牌的资本主义国家,保护财产私有权是其核心。而从封建社会发展来的私有权法律保护,私有权神圣不可侵犯的原则是基于土地私有权,土地所有权制度的发展和完善。澳大利亚作为继承了英国普通法体系的资本主义国家,其土地所有权制度已经经过上百年的发展,非常完善健全,但是同时,这种完善健全也带来了其土地转让法律流程的复杂繁琐和专业化,其法律体系庞杂,同时还受高等法院判例影响,再加上联邦制的澳大利亚各个州政府有自己独立的司法体系和法律规定,导致没有受过专业法律培训的人士很难能够顺利的处理整个购买或者销售澳大利亚房屋的程序。

很多国内的客户说因为我不懂英文,所以要请律师处理相关法律事务,含义是如果我英文好,我自己就能处理了。这种想法可能不太正确。其实虽然良好的英文在处理房屋转让法律程序中是必须的,是必要条件但非充分条件,只是英文好而没有相关法律知识和法律培训并不能很好的处理相关的法律问题。由于上述澳大利亚法律体系繁杂、专业分工体系完善,澳大利亚本地土生土长的居民在土地转让中一样需要聘请律师处理。所以在澳大利亚房屋转让程序中,买家和卖家都需要自己的律师为自己处理法律事务。

律师会帮忙看合同

合同的组成部分有:

1、合同首页,有买卖双方的名字,如果是公司,要求写上公司的ACN号码(还没碰到过作假的),然后还会有中介的信息,主要是方便联系,以及做为证据。另外还有双方律师的信息。这里边最重要的是房子的信息。比如买家去看房子的时候,房子里有空调、烤箱、洗碗机、窗帘、纱窗等等,如果合约中这些看到的都没有打勾的话,成交的时候,这些东西是可以不包括在内的,卖家可以把这些东西拆下来拿走。还有一条是,选择成交的时候是空房可入住,还是可以有租客在内。如果房子里有租客(大部分二手房),买家可以要求成交的时候,房客要搬走。而开发商把新房子租给租客也是可以的。所以如果买了房子打算自己住,一定要要求vacant position。

2、合同中还有一页,叫做“cooling off period”,就是在交换合同的5天内(天数可以让律师和对方沟通)如果反悔,可以退订金(前文提到过,交换合同当天就要交5%-10%的订金,比率按照合同)。而如果是拍卖的房子,就没有cooling off period,换句话说,拍下来的房子就比需要买,否则要按照合同当中的条款赔钱。我也碰过没买,但是也没有赔钱的,不过不要担这个风险,如果vendor咬死就是要成交、打官司,是很不值得的。所以如果去auction,房子一定要提前看好,该做的inspection、report都不要为了省钱而不做。

3、标准条件 - standard conditions

所有合同中都有这部分,是根据conveyancing law(包括买卖房产、店铺,租约,买卖生意,书超厚的好多本)的条例来的。这部分不需要看。

4、特殊条件 - special conditions

这部分很重要,通常也是律师会花费时间去看的地方。例如,如果成交期推迟,要赔付房价的 x% 多少补偿,每天累积。或者是在成交之前,卖方不可以动用订金。这个在前文有提到过,就是一个犹太人骗了10个人的deposit跑回以色列的事情。所以,通常律师是会给客人讲明这点的,但是最后同意不同意条例还是看买方自己。另外,买方、卖方谁付某部分的手续费也都清清楚楚的写在合约里边。我常听律师讲的一句话就是“blank ink in white paper, read the contract”-“白纸黑字写在合约里呢”。另外,有一些都是行内人知道无关紧要的部分。如果房子有些东西是坏的,比如烤箱,洗碗机,那么可以要求vendor在成交前修好或是replace掉,如果不行可以商量降低房价。如果看房的时候这个没有注意,等到搬进去才发现一切费用就要自己承担了。可怜我自己就是。。。烤箱看的时候灯亮,但是不工作,final inspection的时候才发现已经晚了,只好自己承担了。

5、图纸 - Deposit Plan/Strata Plan

如果是House或者Town House这种地是自己的,就叫做Deposit Plan,律师需要注意的是地基那边有没有地下水管,如果有的话,就不建议打算以后自己加盖的人买。

Strata Plan的话,就是这个Strata No(也可以简单的理解为这栋楼)所有户型的平米数,阳台在哪里,车库在哪里etc都可以看,主要的作用是了解建筑面积和使用面积。银行和估价公司都要参考。

如果这条能够加在将来中国房产市场里边,就可以避免有些开发商说谎骗买家实际平米数的问题。毕竟在中国,面积是非常重要的计费单位。

6、未来规划 - Planning Certificate

主要是看未来半年内,地区政府对此处有什么计划,例如修建公路、铁路,盖什么设施之类的。毕竟都想了解一下周围未来的建设计划。我觉得这方面,中国应该要学习,因为,整个城市、国家的建设,应该都是提早规划好的,而不是谁当头儿,在哪儿想盖什么就盖什么。而以前的笑话(也是事实),每三个月,就在同一个地方挖沟,今天修下水道,明天埋煤气管道,后天埋天然气管道,不仅打扰周边居民的生活,更是对资源的一种浪费。

律师最主要的职责就是保证自己客户的利益,帮客户争取到最大的权益。如果所有合约款项双方没有达成一致前,是不会签约交换合同的。而律师会跟据自己的专业,提醒买方应该注意的事项。

如果是楼花(国内说的期房),通常会加上一条 - 估价报告要在哪些方面让买方满意。

我常碰到稀里糊涂就交换合同的人,所以总会一再叮嘱如果合约有问题,别怕麻烦律师,就让律师去跟对方谈,你给了律师费就是让律师为你服务的。所以一定要记得为自己的利益尽量争取,买房子毕竟不是小事。

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